Так думают все наши соотечественники. Так думал и я: – квартиру можно “пощупать” – она реальна; – “бумажные” активы – зло; опыт прошлого говорит нам об этом; – квартирный бизнес безопаснее. Мне понадобилось очень много времени, чтобы убедить себя в обратном. Вот мои аргументы против. Доходность ниже плинтуса Чистая доходность в городе Москва последние 10 лет не превышала 5%. Что я только не делал. В соцсетях мне постоянно попадались “умники”, которые рассказывали о мифических 8–10% годовых. Мол, я просто не умею готовить “однушки”. Вот их рецепты: – покупка на “котловане”; – покупка студий; – покупка недвижимости на торгах; – нарезка больших квартир на студии. Все это немного поднимает доходность, но прибавляет хлопот и страхов. Некоторые способы уже не работают, некоторые – просто опасны. Недвижимость всегда растет, обычно – в разы Точно всегда? Уверены? Вот вам классический график цен на недвижимость от IRN. Недвижимость в рублях Источник: www.irn.ru Недвижимость в долларах Источник: www.irn.ru Посмотрите на графики последних 10 лет, на обоих – грусть. Приведу собственный пример. Москва, “однушка”, район Чертаново: – 2013 год – купил за 5,3 млн.; – 2019 год – продал за 6,1 млн. Сравните с тем, сколько можно было заработать на акциях и облигациях. Высокий порог входа Квартира в Москве в последние годы стоила от 5 млн. рублей. Допустим, вы –начинающий инвестор. У вас 100.000 рублей сбережений. Ну, какие тут вообще “однушки”? Сравните с порогом входа в другие инструменты: – акции – от 10.000 руб.; – облигации – от 10.000 руб.; – “бумажная” коммерческая недвижимость – от 400.000 руб. (ЗПИФ); – ETF США – от 50 USD. Страхи Я постоянно чего-то боялся: – а вдруг придет участковый… – а вдруг соседи настучат… – а вдруг консьержка проболтается… – а вдруг жильцы съедут, и мне придется вернуть депозит… Чтобы спасть спокойно, мне приходилось платить, но в этом случае падала доходность. Перманентный ущерб и хлопоты У меня всегда происходило что-то неприятное. Одну из квартир топили 4 раза. После этого жильцы этажом ниже подавали на меня в суд и добивались компенсации. У моих жильцов вечно что-то ломалось – приходилось искать замену или производить ремонт. Хлопоты не давали покоя: реклама, заселение, бумажная волокита. Что еще уменьшало доходность – постоянные просьбы жильцов купить им что-нибудь “очень нужное” – микроволновку, компьютерный стол и т.д.; – периодические простои – иногда квартира стояла пустой несколько недель; – комиссии агенту недвижимости; – налоги. “Геморрой” случается Эти страшилки мне периодически рассказывает мой риелтор. Чего он только не насмотрелся: то жильцы не хотят съезжать, то бордель откроют, то бригаду гастарбайтеров заселят. Всего этого можно избежать, если работать с профессионалами, но и они требуют денег. Низкая ликвидность Я уже говорил, что кризис 2014 года я встретил будучи по уши в бетоне: не смог быстро “выскочить”, не смог скупить упавшие ОФЗ и акции. Больше я такую ошибку не повторю. Где сейчас лучше